（6）、外资利用政策

       政策回顾：

       2007年5月23日，商务部和国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）。政策的出发点是：为了规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号，以下称《意见》）。各地、各部门认真执行《意见》的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和《意见》的有关规定，现进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜。通知的主要内容包括：外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则：

       其一、申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。其二、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。其三、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。其四、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。

       2007年11月，国家发展委和商务商联合发布了新版《外商投资产业指导目录》，把“普通住宅开发”从鼓励类目录中删除，限制类目录中包括三项：一是土地成片开发（限于合资、合作）；二是高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；三是房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，其中第三项内容属于新增。

       政策解析：

       中国房地产业对外资设限，开始于2006年7月出台的“171号文”，后来陆续又有补充文件，比如2006年9月国家外管局出台了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。因此，2007年的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《外商投资产业指导目录》中的房地产部分，都是沿继了去年政策的走势，而且进一步严格化。《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》规定：“获得土地使用权或物业业权是外资在国内设立房地产实体的先决条件，力求对外商投资高端物业进行更加严格的控制。”这些政策重点是打击外资炒楼，不管投资机构还是散户投资者。

       从数据来看，2006年全国房地产业实际使用金额82.3亿美元，同比激增51.9%；2007年前三季度上海房地产业吸收合同外资金额19.45亿美元，减少19.5%，实到外资金额13.98亿美元，增加76%。由此可见，外资仍然在加快进入中国，但也确实在一定程度上优化了投资结构，比如部分越来越多的外资由投资物业转向开发领域；外资炒楼现象也有所减少。由于审批时间拉长，难度提高，外资整栋收购成熟物业的步子也有所放缓，部分原先兴趣浓厚的海外基金变得有些犹豫、观望，甚至个别已购有物业的外资也开始主动抛售，如上海的新茂大厦、高腾大厦、永新广场。至于《外商投资产业指导目录》，则明显提高了外资进入房地产业的门槛，全部归入限制类目录，不排除以后还有会部分归入禁止类目录。这将改变地方政府招商引资的不良取向，有助于控制市场风险和金融风险。